Pérennité du logement social

Le logement social est le patrimoine de ceux qui n’en ont pas. Ainsi, se loger décemment est un droit fondamental dont l’exercice doit être garanti. Les rôles des organismes HLM est de procurer aux personnes n’ayant pas les ressources nécessaires de se loger aux conditions du marché. C’est une mission qu’ils assurent dans un souci d’égalité, en veillant à ce que tous les publics auxquels ils s’adressent puissent disposer d’un habitat digne, sûr et confortable. Parce qu’un grand nombre de personnes n’ont pas les ressources nécessaires pour se loger aux conditions du marché. Adossés à ces valeurs, les organismes HLM ont construit un parc de près de 5 millions de logements, où habitent aujourd’hui plus de 11 millions de personnes.

1 Français sur 2 vit ou a vécu en HLM

Loin des caricatures, le logement social est avant tout une chance pour la France que beaucoup de pays nous envient. Avec près de 5 millions de logements, le parc social accueille aujourd’hui 11 millions de personnes. Ce sont des couples qui démarrent dans la vie, des familles monoparentales, des retraités, des étudiants, des personnes qui se séparent, des ménages qui ont besoin d’une résidence adaptée… La mission du HLM : proposer des logements aux loyers plus faibles que ceux du marché, accueillir en priorité les ménages aux ressources les plus modestes, garantir une qualité de vie et l’assurance que l’on pourra rester dans son logement. Défendre le logement social, penser à son avenir, c’est penser à l’avenir de toutes celles et ceux qui un jour pourraient en avoir besoin. C’est apporter de la stabilité aux ménages qui souffrent de précarité.

Les organismes HLM sont des acteurs de l’économie sociale et solidaire

Les organismes HLM ont une mission centrale qui est de construire et d’acheter des logements pour loger prioritairement des familles modestes. Leur chiffre d’affaire est constitué en quasi-totalité par les loyers des locataires. Les organismes HLM ne sont pas des entreprises comme les autres, leurs bénéfices ne sont pas massivement versés sous forme de dividendes à des actionnaires, mais sont dédiés à la réhabilitation et à la construction de nouveaux logements sociaux. Les organismes HLM remplissent une mission de service public, fixée par la loi. Très concrètement, le niveau et l’évolution des loyers dans le parc social sont réglementés, la construction de nouveaux logements sociaux relève de décision de l’État et des collectivités locales. Le logement social, un outil de pouvoir d’achat et de mixité sociale. Grâce à des loyers bien plus bas que dans le parc privé, les HLM permettent un gain de pouvoir d’achat à leurs locataires. En moyenne et à caractéristiques de logements similaires, les locataires du parc social s’acquittent d’un loyer 40% inférieur au loyer du marché privé. Le parc social a aussi un rôle déterminant dans la mixité sociale des territoires en permettant aux ménages modestes de se loger dans des zones d’où ils seraient exclus par le niveau des loyers du marché. Par ailleurs le parc social, contrairement à de nombreux bailleurs du parc privé, est largement plus ouvert aux personnes dont les revenus sont irréguliers (intérim, temps partiel) ou n’ont pour ressources que les minimas sociaux et des aides familiales. L’attribution des logements sociaux est un processus très encadré et contrôlé par le biais d’une commission d’attribution des logements, à laquelle participe un représentant de l’État, un représentant de la mairie, ainsi que des représentants des locataires et du bailleur social.

Le logement ne « coûte » pas à l’État, il lui rapporte

L’ensemble des acteurs (État, collectivités locales, entreprises via Action Logement), ont engagé 42 milliards d’euros en 2017, soit l’équivalent de 1,8 du PIB dans la politique du logement au sens large (parc locatif social et parc privé, locataires HLM, locataires du privé, propriétaires, accédants. C’est 2 fois moins que ce que le logement rapporte à l’État et aux collectivités locales, en taxes notamment : 74,4 milliards d’euros. En France, il y a 2 millions de demandeurs de logements enregistrés dans le Système National d’Enregistrement de la demande. Moins investir dans le logement social c’est faire le choix de ne pas répondre à leur besoin de logement abordable, ou plus proche de leur travail, ou plus adapté à la taille de leur famille…

Quelle évolution des aides au logement ?

Pour limiter l’évolution des dépenses publiques, les gouvernements successifs ont souvent fait le choix de limiter la progression des aides à la personne alors que celles-ci ne font que refléter la paupérisation et la précarisation des ménages aux revenus les plus modestes.

En 2017, une baisse de 5 euros par mois a pénalisé l’ensemble des ménages bénéficiant d’une aide à la personne, soit 6 millions de ménages dont 2,6 millions sont logés dans le parc social.

En 2018, des baisses de loyers de plus de 800 millions d’euros ont été imposées aux organismes de logement social, ce qui engendre une perte de 800 millions de ressources pour les organismes HLM. Or, 800 millions en moins pour les organismes c’est moins de moyens pour entretenir les logements, moins d’argent pour les rénover, moins d’argent pour construire de nouveaux logements sociaux. En 2019, il s’agit d’ 1,2 milliards et de 1,5 milliards en moins pour les organismes, à partir de 2020.

En 2018, L’État à certes économisé 800 millions, mais rien n’a changé pour les locataires.

Toujours en 2018, Macron et son gouvernement a en plus relevé le taux de TVA appliqué à la construction et la rénovation pour les organismes de logement social de 5,5% à 10%.

Au total, les mesures prises dans le cadre de la loi des finances 2018, ont coûté plus de 2 milliards d’euros aux organismes de logement social.

Depuis janvier 2019 et ce, pour la 1ère fois, l’État n’apporte plus de subventions ; elles proviendront des collectivités locales, d’Action Logement ou des organismes HLM eux-mêmes par le biais d’une cotisation pesant notamment sur leurs loyers.

Aides à la pierre : qui les finance ?

Les aides à la pierre sont des aides au financement de la production de nouveaux logements sociaux ou de la réhabilitation d’anciens logements sociaux. Ces aides prennent la forme de subventions, d’aides fiscales ou d’emprunts à taux réduits. Ces aides permettent aux organismes HLM de pouvoir proposer des logements à loyer réduit.

A Gennevilliers, le Maire a alerté lors du Conseil Municipal de mars dernier sur les graves difficultés que le gouvernement impose à l’OPH et plus largement à tous les bailleurs sociaux de France. En effet, l’on compte 450 000 demandeurs de logements en Métropole pour 45 000 logements qui se libèrent par an, soit une moyenne de 10 ans d’attente pour avoir un logement.

Quant à l’OPH, il détient et gère un patrimoine de près de 8500 logements sociaux sur le territoire Boucle Nord de Seine, soit 75 % du patrimoine locatif social présent sur la commune. Il a été, en outre, l’acteur majeur du protocole d’éradication de l’habitat indigne sur la commune en reconstruisant les logements démolis, selon le taux 1 pour 1. Propriétaire de 99% des logements présents sur le quartier prioritaire des Agnettes, il reste un acteur incontournable de la politique de renouvellement urbain sur le territoire et porte, par un plan stratégique ambitieux, la production d’une offre nouvelle de logements importante, à raison de 150 à 250 logements par an.

La loi portant Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (loi ELAN) exige entre autre, un regroupement des organismes HLM pour avoir un seuil de logements à 12 000. C’est ainsi que l’OPH aurait du, au sein du territoire se regrouper avec l’OPH de Colombes. La Ville de Gennevilliers et l’OPH ont refusé et ont décidé de créer une Coop, la CLÉ pour sauver l’OPH et pour garder sa gouvernance.

C’est la raison pour laquelle cette même la loi couplée à la mise en place de la Réduction de Loyer de Solidarité (RLS), constituent une remise en cause de la politique du logement social et menacent directement l’avenir financier de l’OPH de Gennevilliers puisque cette mesure représente 5 millions d’euros en moins pour la réhabilitation et la construction de logements, alors que plus de 4 000 personnes sont en demande de logements sur la ville.

L’étude d’impact de la Loi ELAN indiquait que les mesures prévues auraient des conséquences négligeables pour les organismes. Or, les simulations financières des Offices nous montrent le contraire. Ainsi pour Gennevilliers, à cause de ces mesures, l’autofinancement courant de à l’OPH devient négatif : l’Office ne peut plus financer son activité courante et ne dégage pas de fonds pour investir.

Par ailleurs, La Caisse des dépôts et consignations note que « le résultat récurrent généré par l’activité locative se dégraderait fortement au cours des 20 prochaines années, du fait du dispositif de réduction du loyer de solidarité (RLS) qui pèse sur les recettes locatives et de la charge de la dette portée par les importants investissements réalisés depuis la fin des années 2000 ».

Or les organismes de logement social, au-delà de la satisfaction des besoins nouveaux qui appellera à poursuivre l’effort de construction, devront faire face à des besoins importants de rénovation, notamment thermique, d’un parc social qui pour moitié est antérieur à 1975.

Il résulte de tout cela une chute des constructions de logements, dans et hors du secteur social comme en témoigne l’alerte de l’AORIF au sujet de la baisse de production francilienne de logements sociaux. Pour la seconde année consécutive, « la production francilienne de logements sociaux est en baisse en 2018 ». Et ce, alors que « plus de 720 000 demandeurs sont aujourd’hui en attente d’un logement social – jeunes, familles, salariés, personnes âgées… alors qu’il n’y a eu que 73 890 attributions en 2018 ». L’Aorif précise : « En deux ans, la production de logements sociaux a chuté de 20% en Île-de-France. Il faut remonter à 2014 pour retrouver un nombre d’agréments inférieur à 29 000 ».

C’est la raison pour laquelle, il est urgent de mettre en œuvre une vraie politique du logement et pour ce faire, 5 mesures doivent immédiatement être adoptées :

1/ L’État doit obliger toutes les villes à construire des logements sociaux

2/ Suppression de la loi Boutin pour permettre à tous les salariés d’accéder à un logement social

3/ Suppression de l’obligation de vente des logements sociaux (Loi Elan)

4/ La production de logements abordables doit être encouragée en relançant, en complément des aides personnelles au logement, des aides à la pierre permettant de construire des logements à bas ou très bas loyers

5/ L’État doit relancer les subventions pour la réhabilitation des logements et la lutte contre l’habitat indigne

5/ Mettre fin à l’inflation des loyers du secteur locatif privé notamment dans les zones tendues par une politique claire d’encadrement des loyers du parc privé.

Car ce qui crée le mal-logement, ce ne sont pas les organismes HLM, mais la précarisation forte et croissante d’une grande partie de la population, le coût toujours plus élevé du logement locatif privé dans les zones tendues, la mauvaise gestion patrimoniale de certains bailleurs privés qui conduit à des immeubles dégradés.

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